Expansão da inteligência artificial e da computação em nuvem cria uma nova classe estratégica de ativos imobiliários
A expansão da inteligência artificial e da economia digital está reposicionando os data centers como uma das classes mais estratégicas do mercado imobiliário global. Mais do que uma tendência tecnológica, trata-se de uma mudança estrutural: a infraestrutura de dados passa a ocupar papel semelhante ao de ativos logísticos e industriais em ciclos anteriores, com impacto direto na forma como capital é alocado.
No Brasil, esse movimento já se traduz em pressão econômica concreta. Dados da Brasscom Associação das Empresas de Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) e de Tecnologias Digitais indicam que o déficit na balança de serviços de computação saltou de cerca de US$ 3 bilhões, em 2021, para US$ 7,9 bilhões, em 2025, evidenciando a dependência externa na oferta de capacidade digital. Na prática, parte relevante da demanda por processamento de dados segue sendo atendida fora do país, o que reforça o potencial de expansão da infraestrutura local.
A atratividade desses projetos, no entanto, vai além da demanda. Data centers são ativos altamente sensíveis a custo e previsibilidade. Estimativas do setor apontam que o Brasil pode se tornar até 30% mais caro em função da carga tributária incidente sobre equipamentos e operação, impactando diretamente retorno e competitividade. Nesse contexto, o chamado “custo país” passa a ser determinante na decisão de investimento.
Isso reposiciona o debate imobiliário. Embora o ativo seja físico, sua viabilidade depende de uma combinação de fatores que incluem regulação, tributação, energia e conectividade. Iniciativas em discussão no âmbito federal e estadual ganham relevância por sua capacidade de destravar ou adiar projetos, em um segmento onde previsibilidade é condição básica.
Algumas regiões já apresentam características de hubs digitais. O Rio de Janeiro, por exemplo, combina base instalada, projetos em desenvolvimento e conexão a cabos submarinos, reunindo atributos que tendem a valorizar ativos imobiliários ligados à infraestrutura tecnológica. Ainda assim, a materialização desses investimentos depende de coordenação regulatória e sinalização clara ao mercado.
Além do impacto direto, os data centers geram efeitos em cadeia. Estimativas do setor indicam crescimento acelerado da demanda por equipamentos e infraestrutura associada nos próximos anos, impulsionando investimentos em energia, logística e retrofit de áreas industriais.
Nesse cenário, o real estate da economia digital deixa de ser apenas uma nova classe de ativo e passa a refletir uma mudança mais ampla. Energia, regulação e conectividade tornam-se parte da própria fundação do investimento imobiliário, um indicativo claro de como o setor continua a se reinventar diante das transformações da economia global.
Por Flávio Amary